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预售周增3002套 去库存压力小楼市年底推新节奏平

TM加盟网 美术加盟 2021年01月21日

在11月10日上午的**财经**小组第十一次会议上,对于房地产的表述,***强调,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。实际上,去库存也是广州楼市一年来*主要的任务,据合富辉煌监测数据显示,年初广州十区二市总的库存量为1362万㎡,截止11月初存量则为1425万㎡,但是去化效率却大大提高,消化周期从年初的37.6个月,下降至当前21.3个月,去化压力明显减小。

从区域分布来看,11月初中心区存量296万平米,去化周期为18个月,但是由于开发比较饱和,新增供应速度低于需求去化速度,六区依然处在供应不足的状态中。**五区中,则仅有番禺区和从化处于供不应求的状态,尤其是番禺区,11月初番禺的存量为195万平米,次于增城和花都,去化周期为15个月,但是需求量却超过供应量的两倍,去库存压力*小。

(数据来源:合富辉煌)

番禺均价目前约1.6万元每平,是在近郊各区中*高的,但是需求却仅次于增城排在第二,可见与中心区由于供应能力不足导致的供需不平衡不一样,番禺主要是由于需求量过大,购房者不断涌入,导致供应无法跟上需求,置业者的热情不会因此转移,反而有可能会进一步抬升番禺楼价。实际上,番禺一手住宅自4月以来成交价格一直稳步上升,11月上旬已经突破1.7万元/平米。

其他各区保持稳定的去化节奏,南沙供需比较平衡进入良性循环;荔湾眼下供过于求相对严重,但是大项目不断面世,除了保利和中海两大开发商之外又有华发加入动作不断,后续动力看好。至于广州北,花都无论存量还是去化周期都**不下,压力是*大的。而从化的去化周期已经降到17个月且需求也比较大,开发速度稍显不足。广州东增城供需量和成交量均****,去化周期仅11个月,黄埔依然是推新热区。

总体而言,虽然全国现在的大势都是去库存,但是广州由于新区规划和自贸区挂牌等政策刺激不断,2015***个月楼市成交良好,年底开发商乘势而上,去化压力小,推新节奏依然稳定。

进入11月下旬,在需求大热、政策环境宽松的情况下,番禺去库存不愁,信心十足,开发商拿预售也比较给力。11月第二周(11.9—11.15)全市共发放16张预售证,共3002套,环比11月*周1876套涨60.02%,从近3个月的推新走势来看,属于比较良好的推新水准。其中增城、番禺、黄埔和花都四区的新增预售数量较大。

番禺和黄埔各自以超过800套的数量平分秋色。两者合力拿下全市超过半数的预售房源。番禺拿877张预售证居全市**。值得关注的是番禺拿预售的都是中大户型的三盘和四盘,二胎政策给楼市带来的影响初步显现,番禺向来是刚改业主的*关注的区域,自然也*能吸引*波二胎置业者,主推四房户型的楼盘如市桥东的星尚、大三房户型楼盘如大石商圈的丽水蓝天等,都积极推新迎合置业热点。


星尚

位于市桥东的星尚以本身良好的户型设计见长,稀有的大面积赠送空间打造的超过100%的使用率,让它的四房单位受到改善家庭的欢迎。

据了解,星尚在售3、4栋113平、124平3+1房,140平4+1房单位,带装修均价12000元/平,目前购房优惠为3万享8万,另全款95折,按揭98折,额外附送1.3万红包。项目每户均享有赠送面积,户型方正实用,南北对流,带入户花园,楼间距超百米,通风采光好。项目拥有学位、社区医院等配套。

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丽水蓝天

位于番禺大石地铁站附近的丽水蓝天,是一个集齐了地铁、江景、学位三大配套利好的优质笋盘,也是新婚小夫妻婚房的一个不错的选择。项目周边商业配套非常丰富,属于大石商圈内。单商业配套就包括了建华汇商业中心、人人乐大型超市、天和百货、大山市场、港润购物广场等等多业态大型综合体。带省一级富丽小学学位,周边还有丽水湾幼儿园和富丽中学。


丽水蓝天在售二期4、6梯产品户型包括83-125㎡两至三房,14层以上可望江景,带装修均价18500元/平,部分单位低至17500元/平。

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敏捷华美国际

敏捷华美国际公寓与丽水蓝天同属于大石商圈内。距离长隆度假区北门仅100米,毗邻长隆酒店、长隆欢乐世界,位处万博CBD辐射,集聚大批高端消费场所,旅游和商业资源兼得。项目位于南大路中段,西行2分钟即可接驳新光快速路,东行5分钟即可连接华南快速路,20分钟即可到达天河中心,到万博仅需3分钟,与三号线大石地铁站距离约800米。

敏捷华美国际在售4.5米高50-100平1至4房复式公寓,毛坯均价9800元/平左右,另在售48-68平单房两房平层单位,均价约13000元/平,带简单装修,准现楼发售。

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尚东嘉御

近期内值得关注的番禺小刚需新盘则有禺山西路的尚东嘉御,项目样板间与售楼中心目前已开放,预计11月初*期开盘,户型涵盖79-106方两房至三房毛坯单位,价格待定,认筹优惠为2万享5万。

尚东嘉御位于广州大夫山森林公园旁,如广州南站、汉溪长隆、万博等商圈环绕;尚东嘉御交通便利,项目连接番禺两大重要干道禺山西路和景观大道,另外,尚东嘉御地处岭南文化发源地,附近有岭南古建筑、岭南园林艺术浓厚的宝墨园、南粤苑、番禺博物馆、番禺区美术馆等艺术馆等,文化氛围浓厚。

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尚东we家

说到尚东,我们还可以看看尚东地产在番禺华南板块部署的*个公寓项目——尚东we家,项目主推2栋4.5米层高,50-70平为主的LOFT公寓,买一层送一层,不限购不限贷,带装修均价16000元/平,参与网团购1万惠5万。

尚东数字居主推的是复式公寓产品,但相比住宅产品,其不但拥有住宅所具备的居住属性,还有一般住宅产品所居住的优势,*先其不限购不限贷,使购房者买房变得更加灵活;二是,具备超高使用率,达170%,买一层即可拥有两层的使用面积,十分划算;项目在番禺万博-长隆商圈区域内,相比附近珑翠等住宅项目去到将近2万每平的价格,性价比确实不错。总的来说,尚东数字局可谓是升级版的住宅产品。

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从去化能力来看,目前黄埔的项目大多集中在萝岗板块,去化周期为13个月,存量仅144万平米,仅高于从化,需求能力却是从化的两倍。与同处广州东的增城比较,黄埔价格偏高,供应和成交量偏低,实际去化能力差不多。得益于新区建设的政策利好,黄埔区的需求热度近半年来只增不减,年底开发商推新也是比较积极。

与番禺同样,黄埔区也成了推新大户,上星期共拿下857套预售房源,而且推的也是面向二胎家庭的四房户型,比较独特的是黄埔的楼盘大都是复式户型,复式住宅盘几乎成了黄埔楼的特点,在二胎政策之后,复式四房将会更受欢迎。

佳兆业城市广场

佳兆业城市广场位于黄埔区开创大道与黄埔东路交汇处,占得新黄埔区发展先机。*吸引置业者的是其6米层高绝版复式,拥有极其难得的88平可做四房两厅三卫的空间利用率。

佳兆业城市广场开盘之后公布均价介于17000元-20000元/平之间,也就是说,百多万的价格就能买下一套6米复式四房单位,属于人人都能买得起的刚需价格,迎合双降和二胎政策,缓解了有二胎需求的青年一代的经济压力。11月22日佳兆业城市广场将限量加推3A栋90平方、123平方的四房复式单位,均价约18000元/平米,团购2万享8万优惠。

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万科金色梦想

万科金色梦想受到业主的普遍评价是“户型特别实用讨巧”,95平也能做到复式四房三厅。小区内自带幼儿园,周边围绕多个楼盘,可互享社区配套,同时萝岗万达广场、大壮国际广场、高德汇等就在项目附近,紧邻地铁六号线香雪站(尚未开通)。

万科金色梦想在售G2、G3、G7、G8栋65--95平二三房两卫带套间,带装修均价13000元/平,电商客户享3万惠15万优惠,总价90万起买三房,项目二期产品将于2016年6月交楼。另全新三期组团“梦享立方”G11、G12栋95㎡三厅四房两卫复式住宅,层高为5.6米,精装均价13500元/平,预计2017年9月交楼。

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新福港鼎峰

新黄埔区府板块的新福港鼎峰,为港式半山豪宅,项目建于半山之上,小区内山景、园景、水景交织,环境优美。且紧邻黄埔新区政府,享受高端市政配套。与广州国际演艺中心一街之隔,距离六号线二期萝岗站也只有十分钟步行路程。


项目四期开盘当天去化八成,目前受到二胎政策放开影响,160平四房备受改善型购房者关注,该单位南北通透、户型方正实用,带国际名品精装。均价为22000元/平,享1万抵99折优惠。

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萝岗敏捷广场

萝岗敏捷广场由居住型公寓、酒店式公寓、别墅以及1.6万㎡的立体商业构成,总户数达约3500户,户型为50-110㎡5米层高地铁上盖公寓。项目属于地铁21号线水西站上盖,三大公园环绕,拥有宜居的生态环境,坐享区府千亿配套,无论自住还是投资,都是不错的选择。

萝岗敏捷广场目前在售54-109㎡商住两用LOFT公寓,酒店式公寓均价9800元/㎡,居住型公寓均价10000元/㎡。另外,项目在售A1-A6栋商铺,均价28000元/㎡。

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从供需情况来看,荔湾是中心各老区中供应量*大的,由于广钢新城的全面加速效应,中海花湾壹号等大盘面世,荔湾异常活跃,但是需求量却略显滞后,不及白云区,后续荔湾有金融街和保利等大房企的项目开放,有望进一步拉升区域需求,而随着年底华发强势入局,上周华发荔湾荟连续拿下两个预售证,荔湾12月依然戏份十足。其他老区如白云区有御金沙、天河区也有天健上城等项目活动,中心各区不会因为年关将近而沉寂。

华发荔湾荟

崭新面世的华发荔湾荟备受各方瞩目。该项目地处珠江南侧、临近芳村大道,属于荔湾老城区核心区域,距离五号线滘口地铁站约800米,至广州火车站约8.8公里,至白云国际机场约36.6公里,交通区位优势明显,是兼领老城区文化积淀和新广州繁华时尚的楼盘。华发荔湾荟主要物业类型包括住宅、公寓以及配套商业。

(华发荔湾荟区位图)

华发荔湾荟占地42143㎡,可建设用地面积33105㎡, 规划为11-20层高层洋房。华发荔湾荟的规划设计、景观设计、室内精装均由一线设计机构负责。小区内配套泳池、泛会所、国际商业街区等。

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西关海

西关海项目紧邻珠江东畔,可尽览珠江景观,并有一公里的滨江步道,由深圳建工、金众地产、中信地产三家名企的强强打造,可以说是广州临江豪宅的标杆之作。西关海目前主推7栋,118-195平三房至四房单位,均价33000元/平,这里稀缺的不只是江景,更是西关海品牌驱动下的精良品质和精心服务。

西关海现正举行采风摄影大赛,*高奖励1万元现金。有摄影兴趣又对临江物业感兴趣的购房者不妨多加关注。

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御金沙

作为金沙洲现有的标杆性改善大盘,御金沙可谓金沙洲板块唯一的豪宅级产品,满足精英人士居住需求。实用性强,还能满足地铁交通和省级学位的要求。

御金沙配套醇熟,6号线浔峰岗站距离仅20米,通过天桥直接接驳家门口,20分钟即可到天河CBD。小区内学校配套包括金沙馨园幼儿园(御金沙园区),知名学府广附实验学校(含小学、初中)就在御金沙小区内部,业主可以优先入读。国家级示范学校、省一级广东华侨中学(含初中、高中部)与御金沙仅仅一路之隔,15年的一站式教育资源,对于改善房业主来说也是非常优越的。

目前,御金沙在售全新B2-1栋洋房新品,户型包含121㎡、136㎡的三房带主套产品和170㎡的四房前后双阳台产品,带装修均价22000元/平,有97折优惠。另有270-310㎡湖山别墅在售。项目预计11月加推B1-3栋122-168平地铁洋房。

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天健上城

天健上城位于广园快速路与车陂西路交汇处,是天河稀缺的在售一手双地铁公园盘(地铁21号线棠东站和19号线车陂西站),除了出门即享20万方原生态马鞍山公园,项目配套亦相当完善。自身配套3万方大型购物中心与公寓写字楼,届时将引进类似于大润发,吉之岛的一站式大型超市、3D影院、银行、医疗机构以及高端商场。对于想在中心区置业的业主来说是相当值得考虑的好盘。


天健上城主推揽胜组团84-102㎡三到四房,观山组团160-180㎡四房,毛坯均价23000元/㎡,现购买揽胜组团7万惠25万,观山组团10万惠35万优惠,3、4栋已2015年6月交楼,1、2、5、8、9栋预计2015年底交楼。

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远郊各区库存压力总体偏高,去库存方式各有特点,如花都,花都的库存压力是*大的,尽管有万达文化旅游城拉动,但是去化能力依然不如人意,一方面固然有定位不准等原因,一部分也是由于花都的供应速度过快,需求能力跟不上。相对的同在广州北的从化却走了相反的道路,供应量有限,以至于不能满足需求,使去化周期降到了17个月,供货上升空间比较充足。

碧桂园凤凰城

位于增城的碧桂园凤凰城为广州面积*大、业主*多的楼盘。经过13年的开发,凤凰城已成为居住氛围浓厚、配套完善的万亩大盘,15万业主在此安居乐业。楼盘自带交通中心,每天300次楼巴发车,15分钟一趟,迅速去往全市各地。75%的绿化率,2.0的容积率,小区内大面积的山水资源,令人赏心悦目。

碧桂园凤凰城新品洋房【星悦】预计本月29日开盘,新货供应量在700套左右,户型为97-140平三至四房。项目为凤凰城仅剩的全新洋房,靠近5万平云熙山体公园、星荟shoppingmall北部商业中心及交通中心,未来无论是生活还是交通上都将十 分方便。均价为13000元/平带精装,享2万抵5万等优惠,联系网置业顾问还可获取购房红包。

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雅居乐小院流溪

雅居乐小院流溪临近从化流溪河畔,临近地铁14号线邓村站(在建),10月31日【流金平墅】正式开售当天便热销8成。

雅居乐小院流溪流金平墅主推H79-H82栋、H89-H89栋共7栋,每栋4层高,户型包括169-193平,均价9000-11000元/平,预计2016年12月底交楼,*层送地下室、花园;顶层送隔楼、露台,据悉现在第四层单位已售完。另在售收官之作流溪别墅,建筑面积为276-320㎡,均价约11000-12000元/平,低至280万/套,在售平层170-190平,均价约9500-12000,在售“名门十八”别墅,户型约290-562平,毛坯整体均价约12000元/平,部分单位18000元/平,现购房5万享9折优惠,预计2016年9月交楼。

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花都颐和山庄

花都颐和山庄位于花都生态旅游区梯面镇,总占地1500亩,是广州中轴上唯一千亩山水大盘。经过多年开发,项目社区配套完善,内设有休闲会所,餐厅、超市、美发、泳池、书吧、休闲区、健身室、老人少儿活动中心等一应俱全,还设有国际双语幼儿园、颐和实验小学、山顶公园颐天阁等配套设施。在交通方面,花都颐和山庄自带社区楼巴,每天多班次不间断发车快速抵达广州市区,开通的线路有:至以太广场和白云人和地铁站。

目前,花都颐和山庄主推墅区半山湖景洋房【开花的树】组团,户型涵盖96、107、113平(建筑面积)单位,均价6800元/平带装修,*付低至6万,现购房可享1.5万惠88折优惠。

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看完广州北,我们再来看看广州东和广州南。其中增城比较独特,属于大开大合的卖房方式,价格偏低,供应量大,需求量大,卖得也快。南沙的定位比较精准,今年的公寓成交一直占据全市**,年底商业楼盘持续发力,拿预售的同时,也有新盘再开。

中海联·南沙国贸中心

中海联·南沙国贸中心是中海联集团重金打造的一个集国际贸易总部基地、国际商贸展示平台、外商专属服务式公寓为一体的国际贸易与跨境电商示范基地。项目通过大量的商贸服务政策简化投资流程,提高商贸资源运转效率,为很多初涉商业投资的年轻人提供便利。

据了解,该项目已经于国庆期间开放销售中心,预计11月上旬*期开盘将推48-65平外商专属loft公寓,4.5米层高,可改造成两层,部分带明火。值得注意的是,项目所推公寓每10平米即可注册一家公司,也就是说,一套50平的公寓就可租给5家公司同时使用,以租养贷投资潜力相当值得期待。

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南沙涉外公馆

同样贴合南沙自贸区概念打造的南沙涉外公馆,也以其独特的投资魅力受到市场关注。南沙涉外公馆定位南沙*席专业涉外式公寓,提供“灵活办公、菜单式服务”的国际化物业管理模式,无论在价格水平、户型设计、服务配套、交通优势、商业区位方面都能充分满足外籍客商人群的心理和实际需求,直指未来3~5年的外籍精英服务,具备了相当大的投资潜力。

据了解,该项目*期产品为户型建筑面积约48㎡至57㎡loft公寓(层高4.5米高)和复式商铺(层高6米高),*付2成低至10万起,总价不超过60万/套,现1.5万惠5万,价位对于青年投资客来说比较理想,预计下半年开盘,想要投资南沙的购房者不可错过。

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文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积。

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